국가가 정한 용도지역이나 구역에 따라 토지의 종류가 조금씩 다릅니다. 즉, 건물이 속하는 용도지역이나 구역에 따라 적용되는 건축법이 다릅니다. 건폐율과 용적률의 기본 개념이 무엇인지 알아보고, 용도면적별 계산방법과 최대한도에 대해 알아보겠습니다.
1. 건폐율 및 용적율의 개념
건폐율은 대지면적에 대한 건축물의 연면적의 비율을 말합니다. 즉, 대지면적에 대한 건물의 비율로 볼 수 있다. 대지에 건축물이 2개 이상 있는 경우에는 건축물의 총면적을 합산합니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 합계의 비율을 말합니다. 즉, 지상에 건물이 겹겹이 쌓인 바닥면적의 합이라고 생각하면 됩니다. 한 대지에 2개 이상의 건축물이 있는 경우에는 해당 건축물의 연면적을 합산한 금액입니다. 연면적은 지하층을 제외한 지상층의 바닥면적을 기준으로 산정됩니다. 즉, 건폐율은 수평적 건물밀도를 말하며 건물을 얼마나 건축할 수 있는지를 나타내는 개념인 반면, 용적률은 입체적인 건축면적과 밀도를 말하며 건물을 얼마나 건축할 수 있는지를 나타내는 개념이다. 건물을 얼마나 높이 지을 수 있는지. 건폐율이 너무 높으면 건물들이 밀집해 있어 보행이 불편할 수 있고, 환기가 잘 되지 않아 화재가 인근 건물로 쉽게 퍼질 위험이 있다. 반대로 건폐율이 너무 낮으면 토지이용률이 감소한다. 따라서 건폐율은 도시지역에서는 높게 설정되고, 그 외 지역에서는 낮게 설정된다. 또한, 용적률이 클수록 건물을 높게 지을 수 있고, 용적률이 작을수록 건물을 낮게 지을 수 있습니다.
2. 건폐율 및 용적율 산정방법
“건폐율=(건축면적/대지면적)×100”. 예를 들어 대지면적 100평, 건축면적 50평의 경우 건폐율은 (50평/100평)×100=50%이다. 건축면적 60평이면 건폐율이 60%까지 늘어난다. 건폐율이 클수록 건물을 더 넓게 지을 수 있고, 건폐율이 작을수록 면적은 작아집니다. “용적률=(연면적/대지면적)×100”. 연면적은 지상 각층의 바닥면적을 합산한 금액입니다. 예를 들어 지하 1층이 50평이고 대지면적이 100평이고, 1층, 2층, 3층, 4층이 각각 50평(총 200평)이라면 용적률은 (200평// 100평)×100=200%. . 용적률을 계산할 때, 연면적에서 지하층을 제외하고 지상층만 계산합니다. 참고로 요즘 짓는 다세대 주택이나 빌라의 경우 1층을 필로티로 활용해 주차장을 만드는 경우가 많지만, 연면적을 계산할 때 이 경우도 제외된다.
3. 사용지역별 최대 한도
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 토지를 효율적으로 이용하기 위해 용도지역별로 건폐율과 용적률의 최대치를 정하고 있습니다. 구체적인 범위는 특별시·광역시·시·군도시계획조례로 정한다. 즉 건폐율과 용적률은 국토계획법에 따라 지자체별로 상한선이 다르다.
[주거지역] 제1종 주거전용지역 – 건폐율 50% 이하, 용적율 100% 이하. 이는 주로 단독주택이 밀집된 지역에 적용됩니다. 제2종 주거전용지역 – 건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하 제1종 일반주거지역 – 건폐율 60% 이하, 용적율 200% 이하 제2종 일반주거지역 – 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하 제3종 일반주거지역 – 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하 아파트가 건설되는 지역입니다. 준주거지역 – 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하.
[상업지역] 중심상업지역 – 건폐율 90% 이하, 용적률 1500% 이하. 일반상업지역 – 건폐율 80% 이하, 용적률 1300% 이하 소매상업지역 – 건폐율 80% 이하, 용적률 1,100% 이하 근린상업면적 – 건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하
[공업지역] 전용산업지역 – 건폐율 70% 이하, 용적율 300% 이하. 일반산업지역 – 건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하 준공업지역 – 건폐율 70% 이하, 용적율 400% 이하.
[녹지지역] 보전녹지 – 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하. 생산녹지 – 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하 자연녹지 – 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하
[관리지역] 보전관리면적 – 건폐율 20% 이하, 용적율 80% 이하. 생산관리면적 – 건폐율 20% 이하, 용적율 80% 이하. 계획관리면적 – 건폐율 40% 이하, 용적율 100% 이하.
[농림지역], [자연환경보전지역] 건폐율 20% 이하, 용적율 80% 이하.
토요일지음 건폐율, 용적률 적용한도는 현장에서 확인하실 수 있습니다. 사이트에 접속하신 후 토지이용계획에서 해당 지번을 검색하신 후 ‘건폐율/용적율’을 클릭하시면 위 예시와 같이 적용한도를 무료로 확인하실 수 있습니다.